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行业新闻

方直集团欲借IPO突围

作者:无极3注册 发布时间:2021-04-23 15:55
  无极3注册报道:在“三条红线”、集中供地等制度叠加下,方直集团负债较高,去年净负债率为231.4%。如何利用上市扩张打开融资渠道,成为方直集团突围突围的关键。

  高调征地,重金招聘明星职业经理人,一系列动作让市场猜测,这家以粤港、澳、大湾区为重点的中小房企将加快上市步伐。4月21日晚,方直发展集团有限公司(“方直Group”)终于在港交所,递交招股说明书,正式启动IPO进程。

  虽然去年祥生控股、金辉控股、大唐地产、港龙中国地产、领地控股、上坤地产等一批中小房企成功登陆港交所,但仍有一批中小房企倒闭。今年,天泰国际控股、新星宇控股和方直集团都提交了招股说明书,但它们上市的前景仍不明朗。

  汇生国际资本总裁黄立冲,表示,去年,由于新冠肺炎疫情爆发,许多房地产企业的上市进程受到影响。今年这方面会好一点,但是资金方面,处于吃紧状态,后期不太容易发行和发售股票。

  以广东省,为例,土地储备的总建筑面积只有430万平方米

  根据招股书,方直集团的历史可以追溯到2004年,由董事长陈专创建。在方直集团成立之前,陈专开始了他的室内设计和景观工程生涯。

  2006年,方直集团开始开发第一个住宅物业开发项目,惠州市, 广东省山水华府,随后,方直集团在惠州,新城市中心金山湖区,收购了几块地,并开发了以方直龙湖湾和方直星耀International为代表的几个项目。2015年前后,从惠州,开始,方直集团逐步在江门,中山,东莞,深圳、粤港、澳等城市推广房地产开发业务。

  除了无极3注册物业开发和销售,方直集团还投资商业物业,如购物中心、写字楼和酒店,并提供室内装饰服务。但从收益贡献来看,物业开发和销售占比很大,分别占2018年、2019年和2020年总收益的99%、99%和98.9%。

  从房地产开发量和业务布局来看,方直集团具有明显的小房企和区域特征。数据显示,方直集团的物业开发项目主要在大湾区,截至2021年1月31日,企业拥有43个项目组成的大型项目组合,覆盖广东省11个城市,总土地储备方面,截至2021年1月31日,总建筑面积约430万平方米。

  引进明星职业经理人,加速扩张,为上市铺路

  近两三年来,香港中小房企上市成为热潮。对于方直集团来说,IPO也是尽早规划的。从2019年IPO相关岗位的招聘,到2020年以来的主动征地扩张,都在为IPO铺路。根据公开信息,2019年8月和9月,方直集团公布了一批需要IPO经验的职位,包括高级财务经理和法律经理。

  在土地扩张方面,数据显示,2018年方直集团新增土地储备面积仅为38.7万平方米,但在2019年和2020年大幅增加,分别为107.1万平方米和152.47万平方米。2021年1月,方直集团新增土地储备40.2万平方米。

  尤其是禹洲房地产前首席执行官许珂,今年3月加入,也按下了上市加速按钮。据公开信息,许珂是房地产行业的明星职业经理人。曾在万科,阳光城,泰禾、禹洲,等知名房地产企业工作,在上市公司有丰富的管理经验。

  信托融资占39%,高成本稀释盈利能力

  财务指标方面,招股书显示,2018年、2019年和2020年,方直集团的营收分别约为30.45亿元、33.59亿元和31.52亿元,毛利润分别约为8.25亿元、14.09亿元和11.97亿元,利润分别约为2860万元、2.39亿元和2.88亿元。2020年,方直集团的收入和毛利将有不同程度的下降。

  虽然去年方直集团的毛利率水平有所下降,但在整个行业中处于较高水平。2019年和2020年,方直集团的毛利率分别为41.9%和38%。但就净利率而言,分别为7.1%和9.1%,处于行业中低水平。

  方直集团部分财务数据列表

  从分析来看,方直集团的“三费”成本并不低,无极3注册尤其是融资成本,降低了其净利率。数据显示,2019年和2020年,方直集团的“三项费用”分别占营业收入的15.8%和16.7%,其中融资成本分别占7.6%和5%。

  对于未上市的房地产企业来说,由于融资渠道有限,其资金来源除了依靠自身房屋销售造血外,一般还依赖银行贷款,尤其是融资成本较高的信托。以方直集团今年的两次信托融资为例,总本金约为5.73亿元,年利率在10%-15%之间。

  方直集团在其招股说明书中表示,银行贷款、信托融资安排和其他融资工具已经产生并将继续产生大量利息支出。数据显示,在方直集团的外部融资中,银行贷款是主要来源,其次是信托融资。截至2021年2月28日,方直集团未偿信托融资及其他融资安排总额约为43.65亿元,约占贷款总额(包括银行及其他贷款)的39%。此外,在信托融资中,2022年之前到期的部分占一半以上。规模的扩大和有限的融资渠道使得方直集团的负债水平更高。截至2018年底、2019年底和2020年底,方直集团的净负债率分别为668.3%、738.6%和231.4%。

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